딱부동산

안녕하세요. 부동산 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 공장 매매는 계약일보다 잔금일에 더 많이 깨집니다. 계약할 때는 다 좋다고 하던 거래가, 막상 잔금일이 되면 근저당 말소가 안 됐다거나, 기계기구 상태가 달라졌다거나, 점유자가 안 나간다거나, 서류가 모자라 등기가 안 되는 사고가 터지는 경우가 많습니다. 특히 부동산 매매는 원칙적으로 잔금 지급과 소유권이전등기 서류 교부가 동시이행 관계이기 때문에, 잔금일에 무엇을 주고 무엇을 확인해야 하는지 미리 정리하지 않으면 매수인과 매도인 모두 큰 손해를 볼 수 있습니다.  오늘 [딱부동산노트 41호]에서는 공장 매매 잔금일 사고 나는 5가지 이유 와, 실무에서 이를 어떻게 막아야 하는지를 정리해보겠습니다. 1. 근저당 말소가 잔금일에 정리되지 않는 경우 공장 매매 잔금일 사고 중 가장 흔한 것이 기존 대출과 근저당 말소 문제 입니다. 매도인은 잔금으로 기존 대출을 갚고 말소하겠다고 하지만, 실제로는 금융기관 처리 시간이 늦어지거나 말소 서류 준비가 완전하지 않아 잔금 진행이 멈추는 경우가 있습니다. 그래서 잔금일에는 단순히 "말소해주겠다"는 말보다, 어느 은행 채무를 얼마로 상환하고, 말소 접수는 누가 어떤 순서로 진행하는지 를 미리 맞춰두는 것이 중요합니다. ✔ 핵심 정리 - 잔금일에는 근저당 말소 순서가 가장 중요합니다. - “말소 예정”만 믿지 말고 실제 상환·접수 절차를 확인해야 합니다. - 법무사, 금융기관, 매도인 일정이 맞지 않으면 바로 사고로 이어집니다. 2. 기계기구와 시설 상태가 계약 때와 달라진 경우 [딱부동산노트 37호]와 [딱부동산노트 40호]에서 다뤘듯이, 공장 거래는 건물만 넘기는 계약이 아닙니다. 잔금일에 가보니 호이스트가 다른 것으로 바뀌어 있거나, 콤프레샤가 철거되어...

안녕하세요. 부동산 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 공장 매매는 가격만 맞으면 끝나는 거래가 아닙니다. 실제 분쟁은 대부분 계약서 특약 에서 갈립니다. 기계기구를 포함하는지, 하자는 누가 책임지는지, 잔금일에 어떤 서류를 내야 하는지, 인도 상태는 어디까지 보장하는지 계약서에 안 써두면 잔금 직전부터 갈등이 터집니다. 오늘 40호에서는 공장 매매 계약서 필수 특약 5가지 를 중심으로, 실무에서 가장 자주 놓치는 문구를 정리해보겠습니다. 1. 기계기구 포함 여부와 목록 별지 특약 공장 매매에서 가장 먼저 써야 할 문구는 무엇이 매매 대상인지 입니다. 호이스트, 콤프레샤, 집진기, 탱크, 전기설비처럼 현장에 있는 장비를 포함하는지, 제외하는지 본문과 별지에 나눠 명확히 적어야 합니다. 실무에서는 "현 상태 그대로"라는 표현만 믿었다가 잔금일에 기계가 바뀌거나 빠지는 경우가 많습니다. 사진, 모델명, 수량, 상태를 적은 목록표를 붙이는 것이 안전합니다. 2. 하자 책임과 통지 기한 특약 누수, 전기 용량 부족, 무허가 증축, 바닥 균열, 소방 문제처럼 공장은 하자 범위가 넓습니다. 그래서 어떤 하자를 누가 부담하는지 , 그리고 발견 후 언제까지 통지해야 하는지 를 적어두는 것이 중요합니다. 특히 사업자 간 거래는 인도 후 점검과 통지 속도가 매우 중요하므로, "매수인은 인도 후 즉시 점검하고 중대한 하자는 서면 통지한다"는 문구가 실무적으로 유용합니다. ✔ 핵심 정리 - 공장 매매는 하자 범위를 넓게 봐야 합니다. - 하자 책임 주체와 통지 기한을 계약서에 적어야 분쟁이 줄어듭니다. - "현 상태" 문구만으로는 부족합니다. 3. 인허가·용도·위반건축물 책임 특약 공장은 건축물대장, ...

안녕하세요. 부동산 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 포괄양수도로 계약했는데, 왜 부가세가 다시 나올까요? 공장이나 사업장 매매에서 많은 분이 "계약서에 포괄양수도라고 적었으니 부가세는 안 나오는 것 아닌가"라고 생각합니다. 하지만 2026년 현재 세법상 포괄양수도는 계약서 제목 이 아니라, 실제로 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하여 사업의 동일성이 유지되는지 로 판단됩니다. 그래서 명칭만 포괄양수도여도 실질이 다르면, 나중에 기계기구·재고·영업권 거래가 각각 개별 공급으로 보아져 부가세 와 정산 분쟁이 생길 수 있습니다. 오늘 딱부동산노트 39호에서는 포괄양수도 실패 사례 를 중심으로, 어떤 경우에 포괄양수도가 깨지는지 실무상 핵심 포인트를 정리해보겠습니다. 1. 포괄양수도는 계약서 문구가 아니라 '사업 동일성'으로 판단됩니다 부가가치세법은 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 을 재화의 공급으로 보지 않습니다. 그리고 시행령은 이를 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것 이라고 정하고 있습니다. 즉, 포괄양수도는 계약서에 그렇게 적었다고 자동 성립하는 것이 아닙니다. 기계기구, 거래처, 영업상 권리, 재고, 관련 채권·채무 등 사업 운영에 필요한 요소가 실제로 승계되어 경영 주체만 바뀐 상태 로 볼 수 있어야 합니다. 반대로 핵심 자산이 빠지거나, 사업 자체가 이어지지 않으면 명칭이 포괄양수도라도 실무에서는 인정이 흔들릴 수 있습니다. :contentReference[oaicite:1]{index=1} ✔ 핵심 정리 - 포괄양수도는 계약서 제목으로 결정되지 않습니다. - 사업장별로 사업 관련 권리·의무가 포괄 승계되어야 합니다. - 실무 핵심은 사업의 동일성 유지 입니다. 2. 실...

안녕하세요. 부동산 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 공장 취득세는 정말 4.6%로 끝날까요? 많은 분이 공장 매매를 앞두고 "취득세는 대충 4%대 아닌가요?"라고 생각하지만, 실제 실무에서는 공장 취득세 가 단순하지 않습니다. 공장이 위치한 곳이 과밀억제권역 인지, 취득 주체가 법인 인지, 공장을 신설·증설 하는 것인지, 감면 대상인 산업단지·창업중소기업·지식산업센터 에 해당하는지에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 특히 이 부분을 모르고 계약하면 잔금일 직전 "왜 세금이 예상보다 이렇게 많이 나오느냐"는 일이 벌어집니다. 오늘 딱부동산노트 38호에서는 공장 취득세 계산의 핵심 변수 , 과밀억제권역 취득세 중과 , 그리고 감면 적용 시 반드시 확인해야 할 실무 포인트 를 정리해보겠습니다. 1. 공장 취득세 기본 구조: 먼저 표준세율부터 봐야 합니다 공장도 결국 토지와 건축물 취득이므로, 출발점은 부동산 취득의 표준세율 입니다. 일반적인 유상취득의 기본 취득세율은 4% 를 기준으로 보게 됩니다. 다만 실무에서는 여기에 부가되는 세목과 신고 구조까지 함께 보아 총부담을 계산합니다. 그래서 공장 취득세를 단순히 "몇 퍼센트냐"로만 접근하면 오차가 생깁니다. 특히 앞서 딱부동산노트 37호에서 다룬 것처럼 기계기구 가액 , 건물 부착 설비 , 옵션 비용 이 어디까지 과세표준에 들어가는지에 따라 실제 납부세액은 달라질 수 있습니다. ✔ 핵심 정리 - 공장 취득세는 "무조건 같은 세율"이 아닙니다. - 기본은 부동산 취득의 표준세율에서 출발합니다. - 실제 부담액은 과세표준에 무엇이 포함되는지에 따라 달라집니다. 그렇다면 공장 취득세가 가장 크게 뛰는 순간은 언제일까요? 바로 과밀억제권역 취득...

안녕하세요. 부동산 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 공장이나 창고를 매매할 때 가장 많이 터지는 문제가 바로 공장 매매 부가세 와 기계기구 취득세 입니다. 현장에는 이미 설치된 호이스트(Hoist), 콤프레샤, 집진기, 대형 냉동 설비 같은 기계기구가 함께 거래되는 경우가 많기 때문입니다. 문제는 많은 분이 이를 단순히 "쓰던 설비를 그냥 넘기는 것" 정도로 생각한다는 점입니다. 하지만 실제 세무 실무에서는 부동산 가액과 기계기구 가액을 어떻게 나누는지 , 그리고 포괄양수도 요건을 충족하는지 에 따라 세금 구조가 완전히 달라집니다. 2026년 현재 실무에서는 이 구분이 흐려지면 잔금일 직전 부가세 분쟁이 생기거나, 취득세 과다 신고, 세금계산서 문제, 가산세 리스크까지 한꺼번에 터질 수 있습니다. 오늘 딱부동산노트 37호에서는 기계기구 포함 거래 시 부가세·취득세 실무와 포괄양수도 계약의 핵심 주의사항 을 정리해보겠습니다. 1. 기계기구는 취득세 과표에 포함될까? (공장 취득세 실무) 가장 먼저 따져봐야 할 것은 공장 취득세 계산 구조 입니다. 지방세 실무에서는 단순히 "기계냐 아니냐"로 나누지 않고, 해당 설비가 건축물에 부착된 부대시설인지 , 아니면 독립된 동산인지 를 먼저 봅니다. 예를 들어, 천장 레일에 고정되어 건물과 일체로 기능하는 호이스트 는 건물 부속 설비로 평가될 가능성이 높습니다. 이런 경우에는 건물 취득가액에 포함되어 취득세 과표에 반영될 수 있습니다. 반대로, 바닥에 독립적으로 설치되어 이동이나 분리가 가능한 가공기계는 일반적으로 부동산 취득세 대상이 아닌 별도 자산으로 다뤄질 여지가 큽니다. 즉, 같은 "공장 설비"라고 해도 무엇은 건물로 보고, 무엇은 기계기구로 보느냐에 따라 세금이 달라집니다. ✔ 핵심 정리 ...

안녕하세요. 부동산 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 공장이나 창고 부지를 매수할 때 대부분 가장 먼저 보는 서류는 등기부등본 입니다. 하지만 실제 현장에서는 토지대장 을 먼저 확인하지 않아 잔금일 직전 계약이 흔들리거나, 건축 허가 단계에서 예상치 못한 문제가 드러나는 경우가 반복됩니다. 등기부에는 특별한 문제가 없는데도, 토지대장상 기록 때문에 감정가가 낮아지거나 행정 절차가 지연되는 일이 벌어지는 것입니다. 지난 [딱부동산노트 35호: RTI 대출 한도 분석] 에서 금융 설계의 중요성을 다루었다면, 이번 36호에서는 그 출발점이 되는 토지대장 확인법과 독소 조항 을 심층 분석합니다. 서류 한 장을 가볍게 넘겼다가 수억 원의 자산 가치가 흔들리는 일은 없어야 합니다. 1. 토지대장이 중요한 이유: 등기부와 무엇이 다른가? 대한민국의 부동산 공시 제도는 권리관계를 다루는 '등기부등본' 과 물리적 현황을 다루는 '토지대장' 으로 나뉘어 있습니다. 투자자들이 가장 많이 하는 실수는 "등기부 면적이 곧 내 땅의 진짜 면적" 이라고 믿는 것입니다. 하지만 면적, 지목, 지번 등 사실관계에 문제가 생기면 행정 실무에서는 등기보다 토지대장 이 더 직접적인 기준이 되는 경우가 많습니다. 📌 실무상 서류 우선 확인 포인트: 서류 간 내용이 불일치할 경우 일반적으로 아래 내용을 먼저 구분해서 봐야 합니다. 면적·지목·지번 같은 현황 정보: 토지대장, 임야대장, 지적도 등 공부 확인이 우선 소유자·근저당·가압류 같은 권리 정보: 등기부등본 확인이 우선 ※ 참고 법령: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 (출처: 국가법령정보센터) 2. 토지대장 보는법: '토지 이동 사유'에서 먼저 볼 것 ① 토지대장에 '분할' 흔적이 많다면 이유부터 확인해야 합니다 토지...

안녕하세요. 부동산 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 지식산업센터나 공장을 매수할 때 투자자들이 가장 많이 듣는 달콤한 말이 있습니다. 바로 “대출이 많이 나오니까 소액으로도 투자가 가능하다” 는 말입니다. 하지만 정작 잔금일이 다가오면 예상보다 턱없이 낮은 대출 한도 때문에 계약이 파기되거나 급하게 고금리 사채를 알아보는 안타까운 사례가 2026년 현재까지도 반복되고 있습니다. 좋은 물건을 고르는 법에 대해서는 앞선 [딱부동산노트 31호: 좋은 공장 고르는 3가지 절대 기준] 에서 다루었지만, 아무리 좋은 물건이라도 금융 설계가 무너지면 내 자산이 될 수 없습니다. 은행은 건물의 '가격'이 아니라 '수익'과 '리스크'를 보기 때문입니다. 그 핵심 지표인 RTI(임대업이자상환비율) 에 대해 심층 분석해 보겠습니다. 1. RTI란 무엇인가? (대출 승인의 절대 기준) RTI(Rent To Interest ratio) 란 쉽게 말해 “이 건물에서 나오는 임대료로 대출 이자를 충분히 감당할 수 있는가?” 를 판단하는 지표입니다. 은행 입장에서는 임대료 수익이 이자보다 훨씬 커야 대출금을 안전하게 회수할 수 있다고 판단하기 때문입니다. 📌 2026년 실무 적용 RTI 기준: 과거 금융위 가이드라인에서는 1.5배가 표준이었으나, 현재 시장 상황에 따라 다음과 같이 세분화되어 적용되는 추세입니다. 규제지역: 약 1.5배 이상 준수 비규제지역: 약 1.25배 수준까지 완화 적용되는 경우 존재 ※ 참고: 금융위원회 개인사업자대출 여신심사 가이드라인 (출처: 대한민국 정책브리핑) 2. RTI 때문에 대출이 줄어드는 3가지 구조 ① 금리 상승은 한도 축소로 직결됩니다 RTI 계산식에서 '이...

안녕하세요. 부동산 실무를 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 지식산업센터나 공장을 취득할 때 흔히 듣는 말이 있습니다. 👉 "취득세 75% 감면됩니다" 하지만 이 감면은 단순한 혜택이 아니라 👉 5년 동안 조건을 유지해야 하는 ‘조건부 감면’ 입니다. 조건을 충족하지 못하면 👉 감면받은 취득세 전액 + 가산세까지 추징될 수 있습니다. 오늘은 2026년 기준으로 👉 취득세 감면 조건 👉 사후관리 5년 기준 👉 추징 리스크와 실제 사례 를 실무 기준으로 '딱' 정리해드립니다. 1️⃣ 취득세 감면 조건: '직접 사용' 기준 취득세 감면의 핵심은 직접 사용 입니다. 하지만 단순히 사업자등록만 옮긴다고 인정되지 않습니다. ✔ 실사용 판단 기준 ✔ 매출 발생 여부 (세금계산서) ✔ 직원 근무 여부 (4대보험) ✔ 전기·수도 사용량 👉 실제 생산 또는 영업이 확인되지 않으면 취득세 감면 추징 대상 이 됩니다. 특히 최근에는 단순 신고가 아니라 👉 전력 사용량, 매출 데이터, 고용정보를 함께 분석하여 실제 운영 여부를 판단 합니다. 2️⃣ 취득세 감면 사후관리: 5년 유지 의무 취득세 감면을 받으면 반드시 5년간 유지 의무 가 발생합니다. 상황 추징 사유 임대 전환 직접 사용 요건 위반 업종 변경 ...

딱부동산 임대차 실무 기록 (01-30호): 보증금 사고 0%를 향한 30일간의 실전 로드맵 현장에서 검증된 2025~2026 최신 임대차 법률 및 실무 총정리 STEP 1. 계약 전 필수 체크: 내 보증금은 안전한가? ✅ [딱부동산노트 11호] 임대차 계약 시 반드시 넣어야 할 필수 특약 3가지 (2026 최신판) → ✅ [ 딱부동산노트 13호] 등기부등본 속 시한폭탄, '신탁등기' 위험성 → ✅ [ 딱부동산노트 14호] 다가구주택 선순위 보증금의 공포 확인법 → ✅ [ 딱부동산노트 18호] 대항력 발생 0시의 함정과 방어 전략 → ✅ [ 딱부동산노트 21호] 이건 몰랐지? 건축물대장의 비밀과 위반건축물 확인법 → ✅ [ 딱부동산노트 24호] 부동산의 신분증! 등기부등본 갑구/을구 1분 파악법 → ✅ [ 딱부동산노트 26호] 오피스텔 '전입신고 금지' 특약, 법적 효력 있을까? → STEP 2. 현명한 유지와 갱신: 중개보수부터 갱신권까지 📝 [ 딱부동산노트 1호] 묵시적 갱신, 나도 모르는 사이 계약이 연장되었다면? → 📝 [ 딱부동산노트 2호] 상가 묵시적 갱신 3개월 해지 가능할까? 중개보수 총정리 → 📝 [ 딱부동산노트 3호] 주택 묵시적 갱신 3개월 월세 계산법 & 실제 부담액 → 📝 [ 딱부동산노트 4호] 계약갱신요구권 사용 후 중도퇴거 시 3개월 규정 적용 → 📝 [ 딱부동산노트 22호] 주택 임대차 신고제 방법·기간·과태료 총정리 → 📝 [ 딱부동산노트 25호] 보증금 올려줄 때 필수 체크! 증액 계약서 작성법 → ...

안녕하세요! 부동산 실무를 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 지식산업센터나 일반 공장을 매수할 때 가장 무서운 리스크가 무엇일까요? 가격? 입지? 아닙니다. 바로 '환경오염 배출시설 인허가' 입니다. 입지도 좋고 전기도 빵빵한데, 정작 내 업종이 환경 규제에 걸려 기계 한 대 들여놓지 못한다면 그 공장은 죽은 자산이나 다름없습니다. 오늘은 투자자와 실사용자 모두가 반드시 알아야 할 [환경 인허가와 업종 제한의 실체] 를 현장 실무자의 시각에서 '딱' 정리해 드립니다. 1. 입주 가능 업종 코드, 그것은 '입구'일 뿐입니다 많은 투자자가 관리기본계약서상의 '입주 가능 업종 코드'만 맞으면 모든 게 해결된 줄 압니다. 하지만 실무는 다릅니다. 코드가 맞아도 제조 공정에서 나오는 오염물질의 종류와 양 에 따라 입주가 거부될 수 있기 때문입니다. ⚖️ 딱 소장의 냉철한 판단: ✔ 배출시설 1~5종의 차이: 대기나 폐수 배출량에 따라 종수가 나뉩니다. 대부분의 지산은 '배출시설 설치 허가' 대상인 1~3종은 입주가 불가능하며, 소규모 4~5종 신고 대상만 가능한 경우가 많습니다. ✔ 전용 면적의 함정: 지식산업센터 내에서도 폐수 처리 시설이 갖춰진 층과 그렇지 않은 층의 인허가 범위가 다릅니다. 무턱대고 계약했다가 폐수 배출 시설을 설치하지 못해 사업이 멈추는 사례가 허다합니다. 2. 특정수질유해물질: 투자 가치를 결정하는 보이지 않는 선 가장 까다로운 부분은 '특정수질유해물질' 배출 여부입니다. 구리, 납, 수은 등 유해물질이 단 0.001mg이라도 검출되는 공정이라면, 입지 조건에 따라 아예 사업 자체가 불가능할 수 있습니다. 구분 ...

안녕하세요! 부동산 실무를 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 공장 중개를 하다 보면 임차인들이 가장 먼저 묻는 것이 "여기 전기 몇 kW인가요?"입니다. 하지만 "50kW입니다"라는 답변 하나로 중개의 의무를 다했다고 생각한다면 큰 오산입니다. 전기는 공장의 혈액입니다. 혈액형이 맞지 않으면 수혈이 불가능하듯, 공장의 전기 용량이 임차인의 설비를 견디지 못하면 그 계약은 곧바로 '사고'로 이어집니다. 오늘 딱부동산노트에서는 단순한 비용 계산을 넘어, 승압 책임과 비용 주체에 대한 실무자의 냉철한 판단 기준 을 '딱' 정리해 드립니다. 1. "kW 수치"보다 중요한 것은 "내선 설비의 한계"다 한전에 내는 '표준시설부담금'은 돈만 내면 해결되는 문제입니다. 하지만 실무에서 진짜 문제는 건물의 **'내선 설비'**에서 터집니다. ⚖️ 딱 소장의 냉철한 판단: ✔ 메인 차단기 용량 확인은 기본: 한전 계약 전력이 100kW라도 건물 메인 차단기가 75kW용이라면, 과부하 시 건물 전체가 암흑으로 변합니다. ✔ 인입선 굵기의 함정: 전선을 바꾸지 않고 용량만 올리는 '서류상 승압'에 속지 마십시오. 과열로 인한 화재 사고의 주범입니다. ✔ 변압기(TR) 용량 체크: 전용 변압기가 아닌 공동 변압기를 쓰는 지식산업센터나 소형 공장 단지의 경우, 우리 호실만 올리고 싶어도 전체 용량이 꽉 차서 '승압 불가' 판정을 받는 경우가 허다합니다. 2. 한전 시설부담금: 누가 내는 것이 '딱' 맞는가? 승압 비용은 크게 **한전 납부금(부금)**과 **전기공사 업체 인건비**로 나뉩니다. 여기서 임대인과 임차인의 갈등이 시작됩니다. ...

안녕하세요! 부동산 실무를 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 요즘 지식산업센터(지산) 시장은 공급 과잉으로 인해 '옥석 가리기'가 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 분양팀의 화려한 미사여구에 속아 덜컥 계약했다가, 정작 임차인이 들어오지 않아 공실로 고생하는 분들이 많습니다. 지산은 일반 오피스와 다릅니다. '공장'으로서의 기능 을 제대로 수행하지 못하면 그 가치는 떨어질 수밖에 없습니다. 오늘은 지산 투자 시 반드시 확인해야 할 유의사항과 함께, 실제로 돈 벌어다 주는 좋은 공장을 고르는 핵심 팁 을 '딱' 정리해 드립니다. 1. 드라이브인 램프: 차가 편해야 임차인이 들어온다 드라이브인 시스템의 핵심은 차량 이동의 편의성입니다. 하지만 겉모습만 드라이브인일 뿐, 실제로는 차 한 대 지나가기도 벅찬 곳들이 수두룩합니다. ⚖️ 딱 소장의 투자 팁: ✔ 램프 폭 확인: 상하행 교행이 가능한 7m 이상의 폭이 확보되었는지 보세요. 좁은 램프는 입주 후 주차와 물류의 지옥이 됩니다. ✔ 곡선보다는 직선: 뱅글뱅글 도는 나선형 램프는 대형 차량 진입이 어렵고 사고 위험이 큽니다. 직선형 램프가 확보된 곳이 우량 임차인이 선호하는 1순위입니다. 2. 유효 층고: '높이'가 곧 '공간 가치'다 카탈로그에 적힌 층고 5.4m를 그대로 믿지 마십시오. 실제 기계를 들여놓고 랙을 쌓으려면 배관과 전등 설비를 제외한 '유효 높이' 가 중요합니다. 구분 실무 기준 투자 유의사항 유효 층고 4m 이상 윙...

안녕하세요! 부동산 실무를 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 우리는 임차인의 소중한 보증금을 지키기 위한 긴 여정을 달려왔습니다. 등기부등본 읽는 법부터 전세보증보험 청구 실무까지, 각 글에서 다룬 지식들은 그 자체로 훌륭한 무기입니다. 하지만 실전은 단편적인 지식만으로 이길 수 없습니다. 오늘은 임대차관련 글의 마침표로, 그동안 배운 모든 내용을 시간순으로 재배치한 [전세 사기 방어 최종 시나리오] 를 공개합니다. 이 글 하나면 여러분의 보증금은 '딱' 안전해집니다. STEP 1. 계약 전: 정보의 비대칭을 깨라 사기는 예방이 90%입니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 다음 세 가지만 확인해도 사고의 대부분을 막을 수 있습니다. ✔ 등기부등본 갑구/을구 확인 (21~22호): 소유주가 누구인지, 선순위 근저당이 주택 가격의 60%를 넘지 않는지 확인합니다. ✔ 미납 국세/지방세 확인 (24호): 집주인의 세금 체납액은 내 보증금보다 우선할 수 있습니다. 국세 완납 증명서를 요구하세요. ✔ 다가구주택 선순위 보증금 (23호): 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계를 반드시 확인해야 합니다. STEP 2. 계약 및 잔금: 법적 대항력의 완성 계약을 체결했다면 즉시 법적 보호 장치를 가동해야 합니다. 0.1%의 빈틈도 허용해서는 안 됩니다. 구분 조치 사항 효과 확정일자/전입신고 잔금 당일 즉시 이행 대항력 및 우선변제권 획득 (27호) 특약 설정 잔금 다음 날까지 근저당 금지 전...