[딱부동산 노트 32호] 공장 전기 승압 실무: 한전 부금보다 무서운 '책임 소멸'의 판단 기준
안녕하세요! 부동산 실무를 '딱' 짚어드리는 딱부동산입니다.
공장 중개를 하다 보면 임차인들이 가장 먼저 묻는 것이 "여기 전기 몇 kW인가요?"입니다. 하지만 "50kW입니다"라는 답변 하나로 중개의 의무를 다했다고 생각한다면 큰 오산입니다.
전기는 공장의 혈액입니다. 혈액형이 맞지 않으면 수혈이 불가능하듯, 공장의 전기 용량이 임차인의 설비를 견디지 못하면 그 계약은 곧바로 '사고'로 이어집니다. 오늘 딱부동산노트에서는 단순한 비용 계산을 넘어, 승압 책임과 비용 주체에 대한 실무자의 냉철한 판단 기준을 '딱' 정리해 드립니다.
1. "kW 수치"보다 중요한 것은 "내선 설비의 한계"다
한전에 내는 '표준시설부담금'은 돈만 내면 해결되는 문제입니다. 하지만 실무에서 진짜 문제는 건물의 **'내선 설비'**에서 터집니다.
✔ 메인 차단기 용량 확인은 기본: 한전 계약 전력이 100kW라도 건물 메인 차단기가 75kW용이라면, 과부하 시 건물 전체가 암흑으로 변합니다.
✔ 인입선 굵기의 함정: 전선을 바꾸지 않고 용량만 올리는 '서류상 승압'에 속지 마십시오. 과열로 인한 화재 사고의 주범입니다.
✔ 변압기(TR) 용량 체크: 전용 변압기가 아닌 공동 변압기를 쓰는 지식산업센터나 소형 공장 단지의 경우, 우리 호실만 올리고 싶어도 전체 용량이 꽉 차서 '승압 불가' 판정을 받는 경우가 허다합니다.
2. 한전 시설부담금: 누가 내는 것이 '딱' 맞는가?
승압 비용은 크게 **한전 납부금(부금)**과 **전기공사 업체 인건비**로 나뉩니다. 여기서 임대인과 임차인의 갈등이 시작됩니다.
| 구분 | 공중(가공) 공급 기준 | 딱 소장의 실무 가이드 |
|---|---|---|
| 기본 부금 (5kW까지) | 약 25만원 선 | 신축 시 기본 제공 항목 |
| 추가 부금 (1kW당) | 약 10~13만원 선 | 임차인의 특수 설비용이라면 임차인 부담이 원칙 |
| 내선 공사비 | 별도 협의 | 건물의 가치를 높이는 공사라면 임대인 협상 가능 |
여기서 제 판단은 이렇습니다. 일반적인 제조 환경(예: 20~30kW) 수준까지는 임대인이 기본 인프라로 제공하는 것이 맞습니다. 하지만 식품 가공이나 대형 프레스처럼 100kW 이상의 고전력을 요구한다면, 이는 임차인의 영업적 필요에 의한 것이므로 임차인이 부담하는 것이 관례입니다. 다만, 계약 종료 시 '용량 원상복구' 여부를 반드시 특약에 넣어야 합니다.
3. "승압 가능"이라는 말 한마디가 수천만 원짜리 독이 된다
많은 중개인이 "전기야 뭐 한전에 돈 내고 올리면 되죠"라고 쉽게 말합니다. 하지만 현장에는 **'죽어도 승압이 안 되는 경우'**가 존재합니다.
1. 한전 선로 용량 부족: 인근 전봇대나 지중 선로의 총량이 꽉 찬 경우, 전봇대를 새로 심거나 선로 공사를 해야 합니다. 이때 비용은 기하급수적으로 늘어납니다.
2. 모자분리 이슈: 한 건물에 여러 임차인이 있을 때 메인 전력을 나눠 쓰는 구조라면, 앞집이 전기를 다 써버려서 우리 집은 올릴 용량이 없을 수 있습니다.
3. 안전검사 통과 여부: 승압을 하려면 전기안전공사의 검사를 받아야 합니다. 노후된 건물의 경우 누전이나 접지 불량으로 검사 통과를 못 해 공사비가 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이 생깁니다.
4. 결론: 전기는 확인이 아니라 '확약'을 받아야 합니다
공장 계약에서 전기는 나중에 해결할 수 있는 '옵션'이 아니라 계약의 '전제 조건'입니다. 임차인 사장님들은 설비 카탈로그를 중개인에게 보여주고, 중개인은 이를 바탕으로 전문 전기공사업체의 견적과 한전의 가능 여부를 확인한 뒤 계약서에 명시해야 합니다.
"해주겠지"라는 막연한 기대는 훗날 보증금 반환 소송이나 손해배상의 씨앗이 됩니다. 전기를 '딱' 아는 중개인을 만나야 사장님의 공장이 멈추지 않습니다.
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