[딱부동산노트 40호] 공장 매매 계약서 필수 특약 5가지 | 잔금일 사고 막는 실무 체크포인트
안녕하세요. 부동산 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산입니다.
공장 매매는 가격만 맞으면 끝나는 거래가 아닙니다. 실제 분쟁은 대부분 계약서 특약에서 갈립니다. 기계기구를 포함하는지, 하자는 누가 책임지는지, 잔금일에 어떤 서류를 내야 하는지, 인도 상태는 어디까지 보장하는지 계약서에 안 써두면 잔금 직전부터 갈등이 터집니다.
오늘 40호에서는 공장 매매 계약서 필수 특약 5가지를 중심으로, 실무에서 가장 자주 놓치는 문구를 정리해보겠습니다.
1. 기계기구 포함 여부와 목록 별지 특약
공장 매매에서 가장 먼저 써야 할 문구는 무엇이 매매 대상인지입니다. 호이스트, 콤프레샤, 집진기, 탱크, 전기설비처럼 현장에 있는 장비를 포함하는지, 제외하는지 본문과 별지에 나눠 명확히 적어야 합니다.
실무에서는 "현 상태 그대로"라는 표현만 믿었다가 잔금일에 기계가 바뀌거나 빠지는 경우가 많습니다. 사진, 모델명, 수량, 상태를 적은 목록표를 붙이는 것이 안전합니다.
2. 하자 책임과 통지 기한 특약
누수, 전기 용량 부족, 무허가 증축, 바닥 균열, 소방 문제처럼 공장은 하자 범위가 넓습니다. 그래서 어떤 하자를 누가 부담하는지, 그리고 발견 후 언제까지 통지해야 하는지를 적어두는 것이 중요합니다.
특히 사업자 간 거래는 인도 후 점검과 통지 속도가 매우 중요하므로, "매수인은 인도 후 즉시 점검하고 중대한 하자는 서면 통지한다"는 문구가 실무적으로 유용합니다.
- 공장 매매는 하자 범위를 넓게 봐야 합니다.
- 하자 책임 주체와 통지 기한을 계약서에 적어야 분쟁이 줄어듭니다.
- "현 상태" 문구만으로는 부족합니다.
3. 인허가·용도·위반건축물 책임 특약
공장은 건축물대장, 토지이용계획, 공장등록, 소방, 환경, 전력 등 확인할 것이 많습니다. 그래서 매도인이 현재 사용 상태와 인허가 상태를 고지하고, 위반사항이 있다면 누가 시정비용을 부담하는지 적어야 합니다.
이 문구가 없으면 매수인은 잔금 이후 뒤늦게 불법 증축이나 용도 문제를 떠안을 수 있습니다.
4. 잔금일 제출서류와 말소 조건 특약
잔금일 사고는 대부분 서류에서 납니다. 근저당 말소, 체납 정리, 인도 서류, 열쇠·출입카드, 공과금 정산 기준을 계약서에 넣어야 합니다.
특히 "잔금과 동시에 말소 및 소유권이전서류를 교부한다"는 구조, "공과금은 잔금일 기준으로 정산한다"는 문구는 기본입니다. 그래야 잔금일에 서로 다른 해석으로 멈추는 일을 줄일 수 있습니다.
5. 명의·점유·인도 상태 보장 특약
마지막으로 중요한 것은 누가 실제 권리자이고 누가 점유하고 있는지입니다. 명의와 실권리자가 다르거나, 임차인·사용인이 남아 있으면 인도 분쟁이 커질 수 있습니다.
따라서 매도인은 실권리자임을 확인하고, 제3자 점유나 인도 방해 사유가 없음을 보장하며, 잔금일에 빈 공장 상태로 인도할지 여부를 명확히 해야 합니다.
결론적으로 공장 매매는 가격보다 특약이 더 중요할 때가 많습니다.
기계기구, 하자, 인허가, 잔금서류, 인도 상태를 계약서에 미리 적어두면 잔금일 사고와 사후 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.
결국 좋은 계약서는 분쟁이 생겼을 때 읽는 문서가 아니라, 분쟁이 생기지 않게 만드는 설계도입니다.
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