[딱부동산노트 14호] 다가구주택 선순위 보증금의 공포, "나보다 앞선 세입자 보증금" 확인하셨나요?


안녕하세요! 현장에서 발로 뛰는 딱부동산입니다.

아파트와 달리 '다가구주택(원룸건물 등)'은 개별 호수마다 등기가 따로 있지 않습니다. 건물 전체 주인이 한 명이죠. 그렇다 보니 내가 계약하려는 호수가 깨끗해도, 건물 전체에 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 수억,수십억 원일 수 있습니다.

만약 건물이 경매에 넘어가면? 배당 순서에서 밀려 보증금을 한 푼도 못 받는 비극이 발생합니다. 오늘 [딱부동산]이 다가구 계약 시 반드시 체크해야 할 선순위 보증금 확인 실무를 정리해 드립니다.

1. 다가구주택의 '총 부채'를 계산하라

다가구주택의 안전성을 판단할 때는 [근저당권(은행 대출) + 선순위 보증금 합계 + 내 보증금]이 건물 시세의 70~80% 이내여야 합니다. 근저당은 등기부등본에 나오지만, 선순위 보증금은 등기부에 표시되지 않습니다. 이것이 다가구 전세 사기의 시발점이 됩니다.

2. 선순위 보증금을 확인하는 3가지 현실적 방법

현행법상 임차인이 이를 완벽히 파악하기는 쉽지 않지만, 최대한 확보해야 할 서류들입니다.

  • 확정일자 부여현황: 임대인의 동의를 얻어 주민센터에서 발급 가능합니다. 해당 건물에 전입한 세입자들의 보증금과 확정일자를 확인할 수 있습니다.
  • 전입세대 확인서: 나보다 먼저 전입신고를 한 가구가 몇 가구인지 파악하는 기초 자료입니다.
  • 임대인 제공 '확인서': 공인중개사를 통해 임대인에게 전체 가구의 보증금 현황표를 요구해야 합니다.

3. "임대인이 거짓말을 한다면?" 대응 전략

✔ 특약 삽입: "임대인이 고지한 선순위 보증금 현황이 실제와 다를 경우 계약은 무효로 하고 배액 배상한다."
✔ 중개대상물 확인·설명서 확인: 중개사가 선순위 보증금 확인 의무를 다했는지 꼼꼼히 체크하세요.

현실적으로 임대인이 동의하지 않으면 타 세입자의 개인정보를 다 알기는 어렵습니다. 따라서 보증보험 가입이 가능한지 여부를 안전의 척도로 삼는 것이 2026년 현재 가장 현명한 방법입니다.

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